我国房地产业亟待打造4.0升级版

文/胡志刚

    我国房地产行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新模式、新元素不断与这个行业碰撞与交集。房地产行业传统的靠单一土地增值形成价值链的开发模式、投资模式、运营模式正面临着空前的失控与颠覆。伴随着房地产行业由“黄金十年”转入“白银时代”，处于调整期的房地产开发企业正在不断地探索着新的发展方向。很多开发企业已经意识到创新转型升级的重要性，进行各种有益的探索，例如王健林与马云合作，注重楼盘质量，向社区居民提供医疗、教育等管家式的服务；万科提出城市配套服务运营商和第五园设计概念定位，打造新徽派建筑体系和人性关怀社区配套服务等。为拓展转型路，笔者认为，有必要借鉴工业打造4.0升级版的经验，打造房地产业4.0升级版。

    1、工业4.0升级版为房地产业提供了可借鉴的模式。

    改革开放以来，中国用30多年时间走完了欧美二三百年的历程，创造了人类历史上最大规模、最宏伟的经济发展篇章。有力的促进了国民经济和社会各项事业的发展，2014年中国GDP首超10万亿美元名列世界第二。但是，在旧常态下粗犷式发展是一把“双刃剑”,与超高速发展相对应的另一面却是：经济严重泡沫化，股票和房地产等资产价格严重偏离价值。各行各业产能过剩严重。

    2013年我国工业企业产能利用率仅为78.2%，部分行业产能利用率已降至75%以下。产品严重过剩的根本原因是产品落后，而深层次的原因是技术落后，工业的制造能力落后。与欧美发达国家相比，我国虽然有一些尖端制造业，但总体上看，我们仍处于1.0、2.0 为主，3.0兼而有之，4.0凤毛麟角的阶段。为此，2015年5月8日国务院出台《中国制造2025》、推出中国工业4.0战略。中国工业突出的有三大问题：一是创新能力不强，二是核心技术薄弱、共性技术缺位，三是资源浪费、污染严重。中国制造2025凝聚了50多位院士和100多位专家历时两年多的研究。西方发达国家是一个“串联式”的发展过程，工业化、城镇化、农业现代化、信息化顺序发展。而中国要后来居上，实现跨越发展，必须弯道超车，发展方式必然是一个“并联式”的发展过程，要求工业化、信息化、城镇化、农业现代化、绿色化同步发展，也就是工业2.0、3.0、4.0同步发展。

    2、房地产业也要并联发展、弯道超车，打造4.0升级版。

    由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动经济、使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。

    2015年4月末，90个重点城市新建商品房累计可售面积达11.15亿平方米；大规模的造空城，导致千城一面，万楼一型，量大质次。现在的局面是，从经济到房地产都面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的“三期叠加”。要走出经济及房地产业的困境，实现其稳定、高质量和可持续的增长，唯一的办法是进行经济结构及房地产产业结构的调整，降低发展速度即从高速转为中速，消化库存，盘活存量，创新转型，淘汰僵尸企业及落后产能，发展新型产业，从注重发展速度转为注重发展质量等。归根结底是要引导经济及房地产业从旧常态走向新常态，这是一次艰难的“蝶变”，虽然要有阵痛和风险，但这是大势所趋，是凤凰涅磐浴火重生。

    当前房地产业态格局发生颠覆性变化。房地产行业由卖方市场转为买方市场。房地产产品经历四代转型：第一代是为业主提供一座好房子，一个居住空间；第二代是为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化，好的生活配套；第三代是为业主提供集品质及服务于一体的大体量的住、商、旅、文、老综合体；第四代是提供高品质的生活方式，即通过创新实现文化、信息技术、科技创新、互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链延伸，建立舒适生活、健康愉悦、延年益寿的生活环境。让住户得到更舒适的居住体验，回归住宅本身的居住价值。

    可见，房地产业同工业一样，也要全面审视四代产品的利弊，趋利避害，优胜劣汰，也要集合每一代产品的优势，并联发展、弯道超车，打造4.0升级版，打造房地产的新业态。这是经济社会发展阶段不断演进的必然结果，也是我们在新形势下如何谋求新发展的必然要求。因此，我们必须认识新形势，顺应新形势，构建新的房地产业发展体系。要适应房地产业发展内涵的极速变化，从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去单一的项目开发，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。围绕消费者的实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子，同时提供人性化、全方位、全天候的社区服务，为消费者构建美好的生活方式。